地面楼价 - 网路之家

    房产开发成本现在成了众矢之的，民众殷切翘首以待。继江苏盐城公布了官方清单之后，浙江的一个坊间清单又浮出水面，再次把民众受伤的心狠狠刺激了一下：房产开发回报率近100%。
    
    昨日(9月26日)，一位杭州的房产业内人士向记者传递了一份房产开发成本清单。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。（据9月27日《中国证券报》http://news.xinhuanet.com/house/2006- 09/27/content_5141721.htm）
    
    说实话，冀望公布房价清单之后，房价就能回归理性，这是不现实的。这一点，时评家王石川在昨天的一篇评论文章中就已阐明——除了叫民众知晓知道房产开发的惊人利润外，别无它用。因为，房价从来不是根据成本制定的，正如油价的高低与石油的开采、运输等成本无关一样。
    
    失望固然失望，但我们必须知道近100%的回报率是怎么来的。按照基本的经济理论分析，如此惊人的利润回报率来源只有一个：那就是垄断，要么是行政垄断，如燃油供应，要么是技术排他性市场垄断，如微软。可考之目前的房产市场，似乎与任何一个都不沾边。那么，房产开发近100%的回报率是怎么来的呢？
    
    这与目前的征地制度有关。众所周知，随着城市化的快速进行，属于城市的公有土地早就开发殆尽，开发商只好把目光投向城市周遭的属于农民的集体土地。而我们的制度设计规定，农民的集体土地应先由政府收归国有，再采取招拍挂方式出让给开发商。笔者不知道政府设计这个制度的初衷，但有一点却可明确：在这个过程中，农民的话语权被剥夺了，随之农民的收益也被剥夺了。
    
    市场经济下，任何资源要素的使用都必须充分体现出其价格，只有这样才能实现要素的最佳用途，同时满足要素出让者与使用者双方的利益平衡。现在政府以极其低廉的价格征收农民的集体土地，实际上就是损害了集体土地所有者——农民——的利益，而再以并不能体现土地要素价值的价格转让给开发商，——这一点从各地频频落马的有关官员就可以总结出来，这自然造成了房产开发的超额利润。从新闻中看，「以折合成地面价格每平方米2475元的成本，楼价已经飞涨至 7000元至8000元，其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上。「，何其惊人？
    
    我们假设一下，如果取消征地制度，让集体土地的所有者农民群体直接与开发商交易，那会是怎样的局面？我们知道，任何人都将首先考虑自身利益的最大化，如果预期房价将高达8000元，那么农民会以每平方米2475元的成本转让自己的土地吗？显然不会，它会尽量提高土地的转让价格，直到开发商的最高接受上限，或者村集体自己开发，收益归全体村民，如此一来，开发商的利润自然不会高达100%了。同样，难以控制的耕地被肆意占用难题，也因此迎刃而解了。
    
    当然，或许有人担心这种模式将促使房价越加高不可攀——成本提高了，房价自然更高了。其实不必。事实上，开发商之所以会投资某项目，是先有一个预期售价，预期售价由是供求关系决定，由市场调查作出，不会高得消费者接受不了，否则其产品就卖不去，现在一亿多平方米的闲置商品房正是预期售价高过了消费者承受能力造成的。叫人痛心的是，这个惩罚自然是对开发商的，但整个社会资源的效用损失却由全社会担当。然后，开发商再考虑成本——越低越好，即是供求关系决定价格，价格决定成本。
    
    同是9月26日，广州日报刊登了这样一条新闻：80%的民众连小套型房子也买不起。这自然可以把高房价看作罪魁祸首，但是民众收入之低也是客观因素。民众为什么收入难以提高？原因自然很多，但笔者以为，像「集体土地转让过程中的话语权缺失」这样的情况，现实生活中还有很多，这直接导致了土地等要素资源的收益被剥夺。如果，这些收益归民众所有，民众就有了更多的投资机会，那时候市场繁荣，消费振兴，整个经济就走上良性循环之轨，国民逐渐富裕了，房价或许就显得不那么令人生畏了。