地面樓價 - 網路之家

    房產開發成本現在成了眾矢之的，民眾殷切翹首以待。繼江蘇鹽城公佈了官方清單之後，浙江的一個坊間清單又浮出水面，再次把民眾受傷的心狠狠刺激了一下：房產開發回報率近100%。
    
    昨日(9月26日)，一位杭州的房產業內人士向記者傳遞了一份房產開發成本清單。從這份清單上看出，該開發商憑借該項目共賺取了5.8億元的毛利潤，相對其6億的成本來說，回報率近100%。從這份成本清單可以看出，開發商的拿地成本只有區區165萬/畝。專家告訴記者，按照這樣的拿地成本推算，該開發商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面價格是每平方米2475元。（據9月27日《中國證券報》http://news.xinhuanet.com/house/2006- 09/27/content_5141721.htm）
    
    說實話，冀望公佈房價清單之後，房價就能回歸理性，這是不現實的。這一點，時評家王石川在昨天的一篇評論文章中就已闡明——除了叫民眾知曉知道房產開發的驚人利潤外，別無它用。因為，房價從來不是根據成本制定的，正如油價的高低與石油的開採、運輸等成本無關一樣。
    
    失望固然失望，但我們必須知道近100%的回報率是怎麼來的。按照基本的經濟理論分析，如此驚人的利潤回報率來源只有一個：那就是壟斷，要麼是行政壟斷，如燃油供應，要麼是技術排他性市場壟斷，如微軟。可考之目前的房產市場，似乎與任何一個都不沾邊。那麼，房產開發近100%的回報率是怎麼來的呢？
    
    這與目前的征地制度有關。眾所周知，隨著城市化的快速進行，屬於城市的公有土地早就開發殆盡，開發商只好把目光投向城市週遭的屬於農民的集體土地。而我們的制度設計規定，農民的集體土地應先由政府收歸國有，再採取招拍掛方式出讓給開發商。筆者不知道政府設計這個制度的初衷，但有一點卻可明確：在這個過程中，農民的話語權被剝奪了，隨之農民的收益也被剝奪了。
    
    市場經濟下，任何資源要素的使用都必須充分體現出其價格，只有這樣才能實現要素的最佳用途，同時滿足要素出讓者與使用者雙方的利益平衡。現在政府以極其低廉的價格徵收農民的集體土地，實際上就是損害了集體土地所有者——農民——的利益，而再以並不能體現土地要素價值的價格轉讓給開發商，——這一點從各地頻頻落馬的有關官員就可以總結出來，這自然造成了房產開發的超額利潤。從新聞中看，「以折合成地面價格每平方米2475元的成本，樓價已經飛漲至 7000元至8000元，其多層公寓銷售價格為7800元/平方米以上，高層公寓則賣到了8000元/平方米以上。「，何其驚人？
    
    我們假設一下，如果取消征地制度，讓集體土地的所有者農民群體直接與開發商交易，那會是怎樣的局面？我們知道，任何人都將首先考慮自身利益的最大化，如果預期房價將高達8000元，那麼農民會以每平方米2475元的成本轉讓自己的土地嗎？顯然不會，它會盡量提高土地的轉讓價格，直到開發商的最高接受上限，或者村集體自己開發，收益歸全體村民，如此一來，開發商的利潤自然不會高達100%了。同樣，難以控制的耕地被肆意佔用難題，也因此迎刃而解了。
    
    當然，或許有人擔心這種模式將促使房價越加高不可攀——成本提高了，房價自然更高了。其實不必。事實上，開發商之所以會投資某項目，是先有一個預期售價，預期售價由是供求關係決定，由市場調查作出，不會高得消費者接受不了，否則其產品就賣不去，現在一億多平方米的閒置商品房正是預期售價高過了消費者承受能力造成的。叫人痛心的是，這個懲罰自然是對開發商的，但整個社會資源的效用損失卻由全社會擔當。然後，開發商再考慮成本——越低越好，即是供求關係決定價格，價格決定成本。
    
    同是9月26日，廣州日報刊登了這樣一條新聞：80%的民眾連小套型房子也買不起。這自然可以把高房價看作罪魁禍首，但是民眾收入之低也是客觀因素。民眾為什麼收入難以提高？原因自然很多，但筆者以為，像「集體土地轉讓過程中的話語權缺失」這樣的情況，現實生活中還有很多，這直接導致了土地等要素資源的收益被剝奪。如果，這些收益歸民眾所有，民眾就有了更多的投資機會，那時候市場繁榮，消費振興，整個經濟就走上良性循環之軌，國民逐漸富裕了，房價或許就顯得不那麼令人生畏了。