南京楼价 - 网路之家

从初中开始我对南京的房价有了初步印象，记得在2000年之前，江宁公寓住宅的房价清一色在2000元以下，当时人们觉得江宁太偏远，如果没有私家车,生活就显得不方便了，因此每平米不足千元的房子甚至无人问津。到了2002年，也就是我上高中的时候，南京市区及周边的房价开始明显的上涨。直到2005年，我印象已经到达了一个极限，从此房价涨幅降低，趋于平稳。现在河西板块甚至出现了降价的现象，南京个别中高档住宅区也采取了间接降价的方法，例如对物业管理费用的优惠以及其他一些措施。各种迹象表明：南京的房价己经稳定,开始进入调整阶段。
 

房价下调的途径有很多，在我国，最直接的方法是政府的宏观调控，但是处在市场经济,市场是主体，价格的波动应该遵循供求关系，这个是众所周知的最简单的经济学原理。这不是一篇学术论文，作为一位在校大学生，我尝试的从一个南京市民的角度来分析南京的房价应该降低的理由。 

1，房价水分过高。关于房价，曾经在媒体引起激烈讨论的是一份民间版的「住房成本白皮书」，先不说这个东西的可信度的高低，有些事情是我们可以看得到的：部份住宅区分为一期、二期、三期建设，价格的涨幅普遍在10%甚至更多。开发一期工程所追加的投资有几项：首先是土地，短时间内土地价格上涨的空间非常有限，而且开发商的土地多是一次性购置的，排除了这方面大成本的增加。其次是后期的设计、结构优化，这些要好于前期是商品开发的需要，的确有一定的支出，但是这个方面成本的上升实在是非常有限。最后是广告开销，这个开销相对较大。新的一期工程，除去开发楼盘的费用，对于规模化的住宅区，可以共享社区资源，从整体上来说，减少了二次投资。总体来说,成本相较前一期应该是有所增加的，但是和房价的涨幅相比，这样的支出还是非常有限的。中间的差价对房产开发上来说是利润，从消费者的角度来看就是过多的水分了。还有一个实例：河西的楼价，从开始的3000多元／平方米，到龙江板块4000多元／平方米，再到个别楼盘的5000多元／平方米，高达2000元的涨幅前后也只有一年多时间，甚至一年都不到。各方面因素的综合使价格的水份不断加大，高利润空间是降价的一个前提，也是降价的一个先决条件。 

2，住房消费的供求关系不合理。如果将城市收入分成高中低三个档次，那么很明显，高收入人群主要消费中高档住房，比如别墅，高级公寓；中等收入人群主要消费中档住房，比如市区及市区周边的高层；低收入人群主要是消费二手房和地势较偏的住房。首先看看南京现在是什么情况？中高档商品房俨然成为销售主流，相反，所谓的经济适用房明显的供不应求。中高档商品房有着很大的利润空间，所以开发商极力推崇，但是南京市的中高消费群体毕竟有限，南京的普通市民平均年可支配收入在10000元左右，这样数据意味着大多数家庭(三口之家)的购房承受能力在40万元以下。40万这个标准在南京市区内只能买到70-90平米的二手房（非繁华地带），或者是50平米左右的全新商品房——显然，对于一个家庭来说,后一个方案是不切合实际的。其次，换一个角度分析，所谓的经济适用房是为年收入在5万元以下的家庭准备的，换算成家庭年可支配收入，基本符合上述标准，但是我们在市区里见到多少价格在40万以下，建筑面积在80平米以上（三口之家）的商品房呢？可以说几乎没有，这是很可怕的现象。请注意为什么我在这儿一再强调经济适用房是「所谓的」经济适用房？因为我觉得经济适用房本身是商品房的一个品种，尽管国家并没有明确的定义，特殊的是带有政府支持的成分，同时可以保证开发商的利益，所以政府的介入与否直接关系着这类特殊的商品房的发展，我在此不想讨论政府介入调控，但是这的确直接关系到相当一部分市民的购房问题。国际上有一个指标叫作「房价收入比」，事实上，南京市民的房价收入比早在五年前就高达11.9，位列全国第四，远远高于国际平均水平，近年来房价不断攀升，收入水平却没有相应的高比例上升，这样一个数据表示有一部分南京市民根本没有能力去购置商品房。总结上面的分析可以得出一个结论：这样的现象虽然存在但并不合理，主要表现在供求关系上，大多数消费者需要的是适应其收入水平的商品房，高端住宅真正的需求量并没有现在存在的那么多，所以出现个别高端住宅已经开始提供各种间接优惠的现象。其实都在传达一个信号：在供求关系不合理的时候，成熟的市场会自发的趋于合理的方向发展，而市场的成熟和消费者的联系是密不可分的。