南京樓價 - 網路之家

從初中開始我對南京的房價有了初步印象，記得在2000年之前，江寧公寓住宅的房價清一色在2000元以下，當時人們覺得江寧太偏遠，如果沒有私家車,生活就顯得不方便了，因此每平米不足千元的房子甚至無人問津。到了2002年，也就是我上高中的時候，南京市區及周邊的房價開始明顯的上漲。直到2005年，我印象已經到達了一個極限，從此房價漲幅降低，趨於平穩。現在河西板塊甚至出現了降價的現象，南京個別中高檔住宅區也採取了間接降價的方法，例如對物業管理費用的優惠以及其他一些措施。各種跡象表明：南京的房價己經穩定,開始進入調整階段。
 

房價下調的途徑有很多，在我國，最直接的方法是政府的宏觀調控，但是處在市場經濟,市場是主體，價格的波動應該遵循供求關係，這個是眾所周知的最簡單的經濟學原理。這不是一篇學術論文，作為一位在校大學生，我嘗試的從一個南京市民的角度來分析南京的房價應該降低的理由。 

1，房價水分過高。關於房價，曾經在媒體引起激烈討論的是一份民間版的「住房成本白皮書」，先不說這個東西的可信度的高低，有些事情是我們可以看得到的：部份住宅區分為一期、二期、三期建設，價格的漲幅普遍在10%甚至更多。開發一期工程所追加的投資有幾項：首先是土地，短時間內土地價格上漲的空間非常有限，而且開發商的土地多是一次性購置的，排除了這方面大成本的增加。其次是後期的設計、結構優化，這些要好於前期是商品開發的需要，的確有一定的支出，但是這個方面成本的上升實在是非常有限。最後是廣告開銷，這個開銷相對較大。新的一期工程，除去開發樓盤的費用，對於規模化的住宅區，可以共享社區資源，從整體上來說，減少了二次投資。總體來說,成本相較前一期應該是有所增加的，但是和房價的漲幅相比，這樣的支出還是非常有限的。中間的差價對房產開發上來說是利潤，從消費者的角度來看就是過多的水分了。還有一個實例：河西的樓價，從開始的3000多元／平方米，到龍江板塊4000多元／平方米，再到個別樓盤的5000多元／平方米，高達2000元的漲幅前後也只有一年多時間，甚至一年都不到。各方面因素的綜合使價格的水份不斷加大，高利潤空間是降價的一個前提，也是降價的一個先決條件。 

2，住房消費的供求關係不合理。如果將城市收入分成高中低三個檔次，那麼很明顯，高收入人群主要消費中高檔住房，比如別墅，高級公寓；中等收入人群主要消費中檔住房，比如市區及市區周邊的高層；低收入人群主要是消費二手房和地勢較偏的住房。首先看看南京現在是什麼情況？中高檔商品房儼然成為銷售主流，相反，所謂的經濟適用房明顯的供不應求。中高檔商品房有著很大的利潤空間，所以開發商極力推崇，但是南京市的中高消費群體畢竟有限，南京的普通市民平均年可支配收入在10000元左右，這樣數據意味著大多數家庭(三口之家)的購房承受能力在40萬元以下。40萬這個標準在南京市區內只能買到70-90平米的二手房（非繁華地帶），或者是50平米左右的全新商品房——顯然，對於一個家庭來說,後一個方案是不切合實際的。其次，換一個角度分析，所謂的經濟適用房是為年收入在5萬元以下的家庭準備的，換算成家庭年可支配收入，基本符合上述標準，但是我們在市區裡見到多少價格在40萬以下，建築面積在80平米以上（三口之家）的商品房呢？可以說幾乎沒有，這是很可怕的現象。請注意為什麼我在這兒一再強調經濟適用房是「所謂的」經濟適用房？因為我覺得經濟適用房本身是商品房的一個品種，儘管國家並沒有明確的定義，特殊的是帶有政府支持的成分，同時可以保證開發商的利益，所以政府的介入與否直接關係著這類特殊的商品房的發展，我在此不想討論政府介入調控，但是這的確直接關係到相當一部分市民的購房問題。國際上有一個指標叫作「房價收入比」，事實上，南京市民的房價收入比早在五年前就高達11.9，位列全國第四，遠遠高於國際平均水平，近年來房價不斷攀升，收入水平卻沒有相應的高比例上升，這樣一個數據表示有一部分南京市民根本沒有能力去購置商品房。總結上面的分析可以得出一個結論：這樣的現象雖然存在但並不合理，主要表現在供求關係上，大多數消費者需要的是適應其收入水平的商品房，高端住宅真正的需求量並沒有現在存在的那麼多，所以出現個別高端住宅已經開始提供各種間接優惠的現象。其實都在傳達一個信號：在供求關係不合理的時候，成熟的市場會自發的趨於合理的方向發展，而市場的成熟和消費者的聯繫是密不可分的。