广汇股份 - 网路之家

广汇股份：新疆广厦高净资产收益率之谜 
 
  
 
 
  
　　新疆广厦的房地产销售一直支撑着广汇股份的收入和利润，其中一系列的关联交易对各方产生的影响，只有到广汇股份配股时才有可能变得清晰 

　　新疆广厦2001年的主营业务收入曾将尚未完工的房屋予以销售，涉及金额17249万元。而经过仔细分析发现，新疆广厦商品房存货、销售存在多处矛盾 

　　广汇房产及其大股东将丰厚房地产销售利润拱手相送给新疆广厦以至广汇股份，其中得失只要各方同时披露财务报告即可知晓 

　　新疆广厦房地产交易网络公司是广汇股份（600256[行情|资料|讨论]）旗下的一家控股子公司。广汇房产是广汇股份第一大股东广汇实业旗下的一家控股子公司。从2000年9月起，来自这两家公司的关联交易，即新疆广厦包销广汇房产全部商品房，一直支撑着广汇股份绝大部分主营业务活动和业绩。其中，新疆广厦2000年下半年实现主营业务收入43149万元，主营业务利润8069万元，分别占广汇股份当年合并报表数的59.93%和41.72%；2001年实现主营业务收入148170万元，主营业务利润28837万元，分别占当年合并报表数的71.52%和65.77%；今年上半年实现主营业务收入77955万元，主营业务利润约13500万元（半年报未提供详细数据，该数据系根据营业成本及税金匡算而得），分别占合并报表数的80.22%和71%；第三季度广汇股份合计实现的主营业务收入为81334万元，绝大部分仍来自新疆广厦。表面上看，这似乎无可非议。 

　　不过，按新疆广厦2001年初股东权益约18000万元（大致为设立时的注册资本12000万元加上2000年9-10月实现的净利润）和当年实现净利润25065万元计算，该公司这一年的净资产收益率达到异乎寻常的139.25%。鉴于正常情况下一家公司的净资产收益率很难超过30%，这就不能不引起人们的怀疑。 

　　虽然新疆广厦的营业范围包括房地产开发，但它实际上并不是一家真正意义上的房地产开发商，而是从广汇房产购入商品房后再通过所谓的「在线查询、离线交易」方式进行销售的房地产经销商。暂且不论广汇房产不自行销售而是委托新疆广厦包销，是否涉嫌大股东向上市公司转移利润，仅从广汇股份近年来公开披露信息中就可以发现以下疑点： 

  　1.预收账款与商品房存货余额不符 

　　房地产销售中的现金流量分主营业务收入和预收款两种。在采用按揭方式销售商品房的情况下，所确认的主营业务收入当中几乎不包括应收款，而预收款是不能确认为主营业务收入的销售现金流入，通常只占所售商品房价款的很少一部分，最多是扣除按揭贷款后的房价部分。据广汇股份2001年年报，新疆广厦年末预收购房款4.49亿元，同期商品房存货为3.88亿元。按照毛利20%计算，3.88亿元商品房存货对应的可实现销售价款约为4.9亿元(含主营业务税收及附加)，就算存货全部按照30%的价款预售，收到的预收购房款似乎也只应当有1.47亿元（4.9亿元×30%）。该公司所有商品房都来自广汇房产，自身不进行房地产开发，除购入的已开发产品存货之外，没有开发中的商品房。既然如此，新疆广厦4.49亿元的预收购房款大于1.47亿元的部分所预售的商品房已开发产品是从哪里来的呢? 

　　2. 按揭手续报批与收入确认不符 

　　依据广汇股份2002年半年报，上半年新疆广厦从广汇房产共购入商品房3925套，加上以往年度购入结转至本期的商品房（其中2000年9-12月购入3124套，2001年购入8795套，截至2001年底80%已确认销售，结转2384套），本期可供销售的商品房6300套左右。然而，半年报称实现房地产销售收入7.7亿元，就算按平均每套商品房100平方米、单位售价2259元（数据来自2001年报）计算，所售商品房销售似乎应为3400套左右。 

　　据中报显示，新疆广厦1-6月共报送按揭房屋销售合同5397份，但由于乌鲁木齐房地产交易中心办公地点搬迁及交易系统调试，截至6月30日，只办理了1246份，尚有4151份尚在办理当中。