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廣匯股份：新疆廣廈高淨資產收益率之謎 
 
  
 
 
  
　　新疆廣廈的房地產銷售一直支撐著廣匯股份的收入和利潤，其中一系列的關聯交易對各方產生的影響，只有到廣匯股份配股時才有可能變得清晰 

　　新疆廣廈2001年的主營業務收入曾將尚未完工的房屋予以銷售，涉及金額17249萬元。而經過仔細分析發現，新疆廣廈商品房存貨、銷售存在多處矛盾 

　　廣匯房產及其大股東將豐厚房地產銷售利潤拱手相送給新疆廣廈以至廣匯股份，其中得失只要各方同時披露財務報告即可知曉 

　　新疆廣廈房地產交易網絡公司是廣匯股份（600256[行情|資料|討論]）旗下的一家控股子公司。廣匯房產是廣匯股份第一大股東廣匯實業旗下的一家控股子公司。從2000年9月起，來自這兩家公司的關聯交易，即新疆廣廈包銷廣匯房產全部商品房，一直支撐著廣匯股份絕大部分主營業務活動和業績。其中，新疆廣廈2000年下半年實現主營業務收入43149萬元，主營業務利潤8069萬元，分別占廣匯股份當年合併報表數的59.93%和41.72%；2001年實現主營業務收入148170萬元，主營業務利潤28837萬元，分別占當年合併報表數的71.52%和65.77%；今年上半年實現主營業務收入77955萬元，主營業務利潤約13500萬元（半年報未提供詳細數據，該數據系根據營業成本及稅金匡算而得），分別占合併報表數的80.22%和71%；第三季度廣匯股份合計實現的主營業務收入為81334萬元，絕大部分仍來自新疆廣廈。表面上看，這似乎無可非議。 

　　不過，按新疆廣廈2001年初股東權益約18000萬元（大致為設立時的註冊資本12000萬元加上2000年9-10月實現的淨利潤）和當年實現淨利潤25065萬元計算，該公司這一年的淨資產收益率達到異乎尋常的139.25%。鑒於正常情況下一家公司的淨資產收益率很難超過30%，這就不能不引起人們的懷疑。 

　　雖然新疆廣廈的營業範圍包括房地產開發，但它實際上並不是一家真正意義上的房地產開發商，而是從廣匯房產購入商品房後再通過所謂的「在線查詢、離線交易」方式進行銷售的房地產經銷商。暫且不論廣匯房產不自行銷售而是委託新疆廣廈包銷，是否涉嫌大股東向上市公司轉移利潤，僅從廣匯股份近年來公開披露信息中就可以發現以下疑點： 

  　1.預收賬款與商品房存貨餘額不符 

　　房地產銷售中的現金流量分主營業務收入和預收款兩種。在採用按揭方式銷售商品房的情況下，所確認的主營業務收入當中幾乎不包括應收款，而預收款是不能確認為主營業務收入的銷售現金流入，通常只佔所售商品房價款的很少一部分，最多是扣除按揭貸款後的房價部分。據廣匯股份2001年年報，新疆廣廈年末預收購房款4.49億元，同期商品房存貨為3.88億元。按照毛利20%計算，3.88億元商品房存貨對應的可實現銷售價款約為4.9億元(含主營業務稅收及附加)，就算存貨全部按照30%的價款預售，收到的預收購房款似乎也只應當有1.47億元（4.9億元×30%）。該公司所有商品房都來自廣匯房產，自身不進行房地產開發，除購入的已開發產品存貨之外，沒有開發中的商品房。既然如此，新疆廣廈4.49億元的預收購房款大於1.47億元的部分所預售的商品房已開發產品是從哪裡來的呢? 

　　2. 按揭手續報批與收入確認不符 

　　依據廣匯股份2002年半年報，上半年新疆廣廈從廣匯房產共購入商品房3925套，加上以往年度購入結轉至本期的商品房（其中2000年9-12月購入3124套，2001年購入8795套，截至2001年底80%已確認銷售，結轉2384套），本期可供銷售的商品房6300套左右。然而，半年報稱實現房地產銷售收入7.7億元，就算按平均每套商品房100平方米、單位售價2259元（數據來自2001年報）計算，所售商品房銷售似乎應為3400套左右。 

　　據中報顯示，新疆廣廈1-6月共報送按揭房屋銷售合同5397份，但由於烏魯木齊房地產交易中心辦公地點搬遷及交易系統調試，截至6月30日，只辦理了1246份，尚有4151份尚在辦理當中。