万科a的市盈率 - 网路之家

第一财经日报 [2007年08月31日 10:01] http://www.china-cbn.com  
 
　　在A股市场上，绿景地产、北辰实业等中小型地产股，由于存在资产注入的预期或者业绩爆发的预期，目前其市盈率已达到惊人的408倍和184倍。而在香港，即使新上市的中型开发商的市盈率大约在18~20倍左右。两地投资者对内容类似、形式类似的地产股的评判标准差异之大，已形成冰火两重天的势头。同样在内地楼市角逐，香港及A股地产股的市盈率却大相迳庭。在「港股直通车」即将开出，内地面临地产业宏观调控收紧的背景下，香港及A股地产股终于无可避免地即将面临在资本市场的新一轮交锋。

　　地产A、H股市盈率差距惊人

　　8月29日，创下了A股定向增发募资百亿纪录的万科A(000002)复牌，当天收报34元，相比其停牌前，即公布增发方案后最后一个交易日的价格下跌2.27%，成为近来少见的高价公开增发后股价不涨反跌的指标股，这一收盘价也只比其公开增发的价格高出7%。

　　这一天内，包括保利地产、招商地产、金地集团等高价地产股，跌幅都在2%~3%左右。

　　但即使在下跌之后，这天万科A的动态市盈率依然达到91倍，其他全国布局的高价地产股的动态市盈率达到65~182倍不等。而一些如东华实业、绿景地产等地产股，其动态市盈率甚至达到数百倍。

　　同一天内，香港的中资地产股也出现下跌。但是包括富力地产、碧桂园、雅居乐等在内的标志性中资地产股，跌幅都只是1%左右，而这一天内，这些龙头地产股下跌后的动态市盈率都只是40倍左右。如中华地产、合景泰富等小型地产股，其动态市盈率只是十多倍左右。

　　尽管在同样的土地市场攻城略地，在同样的消费市场争夺客源，并且同样享受人民币升值所带来的资产溢价利好，但是一水之隔，却让A股及港交所两地上市的地产股出现了高市盈率与低市盈率的两大泾渭分明的阵营。

　　但是内地的券商如银河证券、国信证券等，依然乐观地发布种种预测报告，将其目标价定在37~51元，其对应的2007年和2008年的市盈率分别为57倍和35倍。这些预测以及「刘元生投资万科18年，收益超过巴非特」的故事流传，使众多小投资者也乐于在31.53元的高价参与万科A的增发，即使其对应的动态市盈率达到64倍。并且在多个股票论坛上，诸如「继续持有万科(或金地/保利/招商地产)十年，实现资产千万梦想」等散户言论也是屡见不鲜。

　　而在港上市的中资龙头地产股富力地产目前每股净资产约为26港元，其29.9港元的股价对应净资产只是溢价15%，其动态市盈率只是43倍。

　　瑞银发布的调研报告指出，富力的总土储储备目前已达到2300万平方米，每股资产净值可因而增加4元，若公司年内可进行Ａ股回归，以今年预测45倍市盈率上市，可令每股资产净值增加5元，如此全年资产净值可达31.7元，给出最新的目标价为36.73元。而此前投行预测富力的2007及2008年每股盈利约为0.9元和1.4元，也就是说，投行给出的最新目标价对应富力的预估盈利，相当于2007年和2008年的市盈率分别为40倍和26倍。

　　另外，在A股市场上，绿景地产、北辰实业等中小型地产股，由于存在资产注入的预期或者业绩爆发的预期，目前其市盈率已达到惊人的408倍和184倍。而在香港，即使新上市的中型开发商已承诺今年纯利将达到9.61亿港元，相当于每股盈利0.5港元，但是其股价目前一直维持在9~10港元的水平，相当于18~20倍左右的市盈率。

　　两地投资者对内容类似、形式类似的地产股的评判标准差异之大，已形成冰火两重天的势头。而这一状况能否长期维持下去？

　　不同的净资产增值方法

　　一位投行人士指出，按照海外资本市场的惯例，往往对上市房企采取净资产折扣方式定价。企业拥有多少土地，是投行对其定价的重要基础。所以上市房企往往需要通过增加土地储备来获得净资产估值的提高，然后才能获得市场认可，从而获得配股融资或者发行公司债的资格。