萬科a的市盈率 - 網路之家

第一財經日報 [2007年08月31日 10:01] http://www.china-cbn.com  
 
　　在A股市場上，綠景地產、北辰實業等中小型地產股，由於存在資產注入的預期或者業績爆發的預期，目前其市盈率已達到驚人的408倍和184倍。而在香港，即使新上市的中型開發商的市盈率大約在18~20倍左右。兩地投資者對內容類似、形式類似的地產股的評判標準差異之大，已形成冰火兩重天的勢頭。同樣在內地樓市角逐，香港及A股地產股的市盈率卻大相逕庭。在「港股直通車」即將開出，內地面臨地產業宏觀調控收緊的背景下，香港及A股地產股終於無可避免地即將面臨在資本市場的新一輪交鋒。

　　地產A、H股市盈率差距驚人

　　8月29日，創下了A股定向增發募資百億紀錄的萬科A(000002)復牌，當天收報34元，相比其停牌前，即公佈增發方案後最後一個交易日的價格下跌2.27%，成為近來少見的高價公開增發後股價不漲反跌的指標股，這一收盤價也只比其公開增發的價格高出7%。

　　這一天內，包括保利地產、招商地產、金地集團等高價地產股，跌幅都在2%~3%左右。

　　但即使在下跌之後，這天萬科A的動態市盈率依然達到91倍，其他全國佈局的高價地產股的動態市盈率達到65~182倍不等。而一些如東華實業、綠景地產等地產股，其動態市盈率甚至達到數百倍。

　　同一天內，香港的中資地產股也出現下跌。但是包括富力地產、碧桂園、雅居樂等在內的標誌性中資地產股，跌幅都只是1%左右，而這一天內，這些龍頭地產股下跌後的動態市盈率都只是40倍左右。如中華地產、合景泰富等小型地產股，其動態市盈率只是十多倍左右。

　　儘管在同樣的土地市場攻城略地，在同樣的消費市場爭奪客源，並且同樣享受人民幣升值所帶來的資產溢價利好，但是一水之隔，卻讓A股及港交所兩地上市的地產股出現了高市盈率與低市盈率的兩大涇渭分明的陣營。

　　但是內地的券商如銀河證券、國信證券等，依然樂觀地發佈種種預測報告，將其目標價定在37~51元，其對應的2007年和2008年的市盈率分別為57倍和35倍。這些預測以及「劉元生投資萬科18年，收益超過巴非特」的故事流傳，使眾多小投資者也樂於在31.53元的高價參與萬科A的增發，即使其對應的動態市盈率達到64倍。並且在多個股票論壇上，諸如「繼續持有萬科(或金地/保利/招商地產)十年，實現資產千萬夢想」等散戶言論也是屢見不鮮。

　　而在港上市的中資龍頭地產股富力地產目前每股淨資產約為26港元，其29.9港元的股價對應淨資產只是溢價15%，其動態市盈率只是43倍。

　　瑞銀髮布的調研報告指出，富力的總土儲儲備目前已達到2300萬平方米，每股資產淨值可因而增加4元，若公司年內可進行Ａ股回歸，以今年預測45倍市盈率上市，可令每股資產淨值增加5元，如此全年資產淨值可達31.7元，給出最新的目標價為36.73元。而此前投行預測富力的2007及2008年每股盈利約為0.9元和1.4元，也就是說，投行給出的最新目標價對應富力的預估盈利，相當於2007年和2008年的市盈率分別為40倍和26倍。

　　另外，在A股市場上，綠景地產、北辰實業等中小型地產股，由於存在資產注入的預期或者業績爆發的預期，目前其市盈率已達到驚人的408倍和184倍。而在香港，即使新上市的中型開發商已承諾今年純利將達到9.61億港元，相當於每股盈利0.5港元，但是其股價目前一直維持在9~10港元的水平，相當於18~20倍左右的市盈率。

　　兩地投資者對內容類似、形式類似的地產股的評判標準差異之大，已形成冰火兩重天的勢頭。而這一狀況能否長期維持下去？

　　不同的淨資產增值方法

　　一位投行人士指出，按照海外資本市場的慣例，往往對上市房企採取淨資產折扣方式定價。企業擁有多少土地，是投行對其定價的重要基礎。所以上市房企往往需要通過增加土地儲備來獲得淨資產估值的提高，然後才能獲得市場認可，從而獲得配股融資或者發行公司債的資格。