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  萬科攜手日本大成：住宅生產探索工廠化
2005年10月13日上午，上海四季酒店宴會廳，久已不露面的萬科董事長王石親臨現場，主持了萬科企業股份有限公司、東京建物株式會社(以下稱「東京建物」)、大成(Taisei)建設株式會社(以下簡稱「大成建設」)三方合資開發的上海華漕158號地塊簽約儀式。

 

　　10月14日，日本《日經新聞》頭版以顯著位置刊發了此項合作的新聞報道。

 

　　此項目位於上海著名的金豐國際社區，建築面積5萬平方米。上海萬科房地產集團有限公司出資1.38億元，東京建物出資3500萬元，大成建設出資1100萬元。

 

　　為何項目規模不大，而且1100萬的投資對於年銷售金額高達1000億的大成實在微不足道，但是卻引起了日方的廣泛關注呢？

 

　　因為，這僅僅是一個開始，背後的潛台詞卻是——工廠化住宅建設規模世界領先的企業，與未來工廠化住宅需求最大的市場所在地企業開始了合作。萬科的工廠化住宅生產研究開始進入實操階段。

 

　　生產戰略：技術為先

 

　　萬科的兩個合作夥伴中，尤以大成建設最受關注。該公司創建於1873年，是日本建築和工程行業巨頭，業務以建築施工、土木工程和房地產開發為主，兼涉工程設計、環保技術及設施等業務。2005年福布斯全球五百強排行榜上，大成建設以15892.00百萬美元的營業額居第377位，在日本國內建築和工程行業中位列第一。其中，最令萬科心動不已的，是大成在混凝土產業化(簡稱PC)工法製造上的技術。

 

　　「制約住宅產業化發展的第一個因素就是在技術上的成熟度，目前，住宅產業化各項技術指標在國內尚無標準。」萬科企業股份有限公司集團副總張紀文10月18日接受《21世紀》專訪時特別透露，「萬科的工廠化研究主要包括結構體系(預制pc、輕鋼)、圍護體系和設備體系、內裝體系，此次合作，萬科看中的就是大成的PC技術。」

 

　　中國尚沒有PC的規範標準，到底日本技術是否合適中國，尚未有定論，所以，萬科強調，此次合作旨在單項技術，而不是整體的集成技術。

 

　　目前，萬科工廠化技術初步成型，第一批技術已可以集成，在試驗基地，1號實驗樓已經開工，2號樓將於明年年初開工，3號樓開工的日期也定在了明年下半年。「我們現在還在打造『神一』，真正用於商業產品的『神五』或者『神六』面市，我們需要的時間是3-5年。」張紀文說。 

 

　　近期，萬科已與在結構設計方面領先、為悉尼奧運會館設計結構的ARUP公司開始合作研究PC技術的結構集成部分。

 

　　資本戰略：以小博大

 

　　為降低生產成本，萬科一直在進行深謀遠慮的戰略部署。

 

　　2000年，王石曾提出要進行「像生產汽車一樣生產住宅」的工廠化住宅研究，萬科每年將投入年利潤總額的1%作為科研費用，最終將這一比例上升到10%。

 

　　儘管已在國內同行中處於建築技術領先的位置，但是，萬科每年依然要付出大量的資源和精力對物業進行維修，要更好提高建築質量，除非生產方式實現根本性的變革，採用先進國家普遍採用的工廠化生產方式。

 

　　巨大的科研費用投入只因為工藝變革是顛覆性的。以施工為例，中國傳統的施工方法是現場澆注，而工業發達國家的作法則是50%以上的部件在工廠生產，現場主要做吊裝和裝配。目前，國內房地產市場的工廠化程度只有7%，萬科約為15%。

 

　　工廠化的方式使建造過程和住宅產品更環保，資源利用更合理。現場垃圾減少83%，材料損耗減少60%，可回收材料占66%，建築節能50%以上。這樣的技術和進步對開發商無疑充滿誘惑。

 

　　但是，和家電等行業一樣，工廠化住宅生產降低成本的主要途徑就是擴大生產規模，提高市場佔有率。這正是萬科推進住宅工廠化「戰戰兢兢，如履薄冰」的原因。

 

　　「必須三倍於萬科目前的市場佔有率，也就是全國建築面積達到每年200萬平方米，才能夠使建造成本保持現在的水平。」一位熟悉萬科的分析人士稱。 

 

　　但是，萬科目前資金鏈條並不寬鬆，其資產負債率已經達到63%，離銀行規定的上限僅差2%，所以萬科擴大規模，注定了要「以小博大」，而進行各種類型的合作，減少持股方式，迅速放大規模，是最有效的途徑。

 

　　2004年、2005年兩年，萬科加速了與國外資金以及國內地產商的合作，包括與招商地產天津項目的合作，對南都股權的併購，以及與新加坡政府產業投資有限公司GICRE之下屬全資子公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd進一步成立的「萬科星」都別具深意。

 

　　佈局戰略：沿江沿海

 

　　擴大規模並非無序擴張。

 

　　「1平方米建築面積的重量相當於1噸。」萬科技術人員表示。高額的運輸成本，將制約萬科擴張範圍和開發地點的選取。部品生產工廠的輻射範圍有限，為降低運輸費用，萬科選擇了水運，沿江沿海城市成為萬科工廠化住宅生產的前線。

 

　　2003年萬科宣佈，「3＋X」戰略將聚焦三大經濟圈佈局，業務集中於沿海的珠三角地區、京津塘地區，以及既沿海又沿長江的長三角地區。長三角的佈局沿著萬噸巨輪可通過的黃金水道，從上海、南京一直到武漢，都是萬科的選擇範圍。

 

　　「未來20年，人口遷移的方向與工廠化所能支撐的區域高度吻合，為工廠化生產普及提供了機遇。」萬科表示。

 

　　另外，這三大區域為國內經濟最為發達的地區，消費能力遠高於國內其他地區，按照目前的自然房價增長速度，5年後已經可以支持工廠化住宅的推廣。

 

　　但是，這場生產模式的變革，是萬科一家企業無法完成的。

 

　　有業內分析人士指出，當住宅的生產規模擴大到能將成本降至與目前生產方式成本相符的時候，選擇更優的生產方式就會成為主流，彼時，萬科所努力的工廠化生產模式才會被大部分開發商所接受。

——《21世紀經濟報道》