萬科地產 - 網路之家

萬科地產項目可行性報告內容指引 
一、 前言 
隨著集團房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規範項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。 
二、 可行性報告內容指引 
項目決策背景及摘要 
一、外部環境 
1、 城市發展規劃與宗地的關係及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與佈局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等； 
2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。 
3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等； 
二、內部因素 
1、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）； 
2、 公司進入重點區域市場、項目合理佈局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用； 
3、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義； 
第一部分：項目概況 
一、 宗地位置 
宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。 
附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標誌性市政設施、建築物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關係）。 
二、 宗地現狀 
1、 四至範圍； 
2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 
3、 地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積； 
4、 地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響； 
5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 
7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 
附圖：平面地形圖，標記四至範圍及相關數據； 
地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容； 
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 
三、 項目周邊的社區配套 
（一）周邊3000米範圍內的社區配套 
1、 交通狀況 
（1） 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等； 
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決； 
（3） 現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 
附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統； 
2、 教育：大中小學及教育質量情況。 
3、 醫院等級和醫療水平 
4、 大型購物中心、主要商業和菜市場 
5、 文化、體育、娛樂設施 
6、 公園 
7、 銀行 
8、 郵局 
9、 其他 
附圖：生活設施分佈圖，具體位置、距離。 
（二）宗地周邊3000米外但可輻射範圍內主要社區配套現狀 
四、 項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫） 
1、 治安情況 
2、 空氣狀況 
3、 噪聲情況 
4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 
5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等） 
6、 周邊景觀 
7、 風水情況 
8、 近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。 
9、 其他 
五、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 
1、 道路現狀及規劃發展