佛山最新楼价 - 网路之家

种种迹象都在暗示，涌入以上海为首的长三角区域的地产投资已经或正在转移。但在国家抑制房价上涨过快的宏观政策的大势影响下，哪里才是这些转移地产投资的下一个天堂？

    趋利避害的天性使置身其中的开发商总是首先嗅到市场的紧张气氛。在日前以万科、金地为首的北伐南系地产商公布的2004年年报中，均表现出收缩阵线、屯兵珠三角的趋势。其中，万科今年珠三角的开工面积将是长三角的两倍多。而各大券商亦纷纷调低地产公司，尤其是项目集中于长三角区域的地产公司评级。

 
 

    「各大地产商都认为未来两三年珠三角是比较安全的。」英联国际不动产有限公司董事长郭建波告诉记者，「深圳2000－2004年房价年平均增长率只有2.53％，并没有顺着经济发展而大幅上涨，远远低于10％的正常水平，更遑论珠三角其它城市，这是不符合国际房地产增长规律的。如果珠三角房价因这波宏观政策调整影响而出现滞涨，未来三年，珠三角将补上这四年应有的涨势。」

    被低估的珠三角

    「珠三角的房价一直被低估。」日前英联「2005年中国房地产市场趋势分析报告」中抛出这一观点，「与长三角相比，珠三角近几年无论是地价还是房价上涨幅度都被远远抛在后面。」

    2004年，长三角地价上涨幅度达到6.9％。其中商业、住宅用地的地价增长率分别为7.33％、12.16％，均大于全国各类用地平均增长率，而同期珠三角地价增长率只有2.31％。

    报告指出，2004年35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市有9个，珠三角一个都没有。去年深圳房价为5980元／平方米，广州为4618元／平方米，别说远远落在上海房价后面，甚至还不及浙江的一个县级市宁波慈溪6000元／平方米的房价。在浙江一般县城的房价都在3000元以上，而广东去年前三季度的房价剔除广州、深圳后，全省其余地区平均价格为2300元／平方米。

    「广深地区历年来GDP增长位于全国前列，如此悬殊的落差极不合理。」郭说。报告分析，落差的背后其实是珠三角城市价值的落后。由于珠三角地区城市化进程太快，伴随急剧工业化形成的城乡一体化，没有明显的中心城区，城镇沿公路两旁延伸，形成了「拉链经济」，造成经济集聚度不高，中心城区辐射能力不强，再加上基础设施建设、城市规划、城市运营、社会治安、政府管理水平等难以跟上急剧发展的经济速度，致使近几年长三角城市竞争力超过珠三角。

    城市价值决定地产价值。由于上述原因，珠三角的房价一直被低估，投资市场不活跃，房价渐渐进入边缘地带。自1992年以来，珠三角房价一直未出现大的涨幅，1998年至2003年6年间，广东省销售商品房价格有4年为负增长，只有2000年和2001年略有增长，其两大龙头城市之一的广州房价甚至在2002年、2003年分别出现大幅下跌，深圳2004年房价也仅比2003年上涨5.28％。

    如果中央政府未来一段时间不再出台一系列的宏观调控政策，应该说珠三角的房价上升周期才刚开始。「但由于宏观政策和上海房价下跌预期所带来的多米诺骨牌效应，全国房地产都将下行，珠三角也不例外，只不过由于珠三角市场近年比较平稳，房价波动幅度不会太大。」

    并且，「如果珠三角房价因这一轮政策调整影响而出现滞涨，未来三年，珠三角将补上这四年应有的涨势。」郭表示，从房地产成长规律来说，每年平均成长10％应该是正常的成长趋势。但深圳2000－2004年房价年平均增长率只有2.53％，并没有顺着经济发展而大幅上涨，远远低于正常水平，更遑论珠三角其它城市，这是不符合国际房地产增长规律的。基于此，考虑到宏观政策面的影响，他认为珠三角将以5％－8％的增速发展。

    南系地产屯兵珠三角

    尽管在日前年报会上，王石仍声称看好上海房地产，但行动才能说明一切。据万科年报显示，今年其珠三角计划开工面积100万平方米，占集团整体比例的36％，长三角仅43万平方米，为三大区域最低。