佛山最新樓價 - 網路之家

種種跡象都在暗示，湧入以上海為首的長三角區域的地產投資已經或正在轉移。但在國家抑制房價上漲過快的宏觀政策的大勢影響下，哪裡才是這些轉移地產投資的下一個天堂？

    趨利避害的天性使置身其中的開發商總是首先嗅到市場的緊張氣氛。在日前以萬科、金地為首的北伐南系地產商公佈的2004年年報中，均表現出收縮陣線、屯兵珠三角的趨勢。其中，萬科今年珠三角的開工面積將是長三角的兩倍多。而各大券商亦紛紛調低地產公司，尤其是項目集中於長三角區域的地產公司評級。

 
 

    「各大地產商都認為未來兩三年珠三角是比較安全的。」英聯國際不動產有限公司董事長郭建波告訴記者，「深圳2000－2004年房價年平均增長率只有2.53％，並沒有順著經濟發展而大幅上漲，遠遠低於10％的正常水平，更遑論珠三角其它城市，這是不符合國際房地產增長規律的。如果珠三角房價因這波宏觀政策調整影響而出現滯漲，未來三年，珠三角將補上這四年應有的漲勢。」

    被低估的珠三角

    「珠三角的房價一直被低估。」日前英聯「2005年中國房地產市場趨勢分析報告」中拋出這一觀點，「與長三角相比，珠三角近幾年無論是地價還是房價上漲幅度都被遠遠拋在後面。」

    2004年，長三角地價上漲幅度達到6.9％。其中商業、住宅用地的地價增長率分別為7.33％、12.16％，均大於全國各類用地平均增長率，而同期珠三角地價增長率只有2.31％。

    報告指出，2004年35個副省級城市中，房屋銷售價格同比漲幅超過10％的城市有9個，珠三角一個都沒有。去年深圳房價為5980元／平方米，廣州為4618元／平方米，別說遠遠落在上海房價後面，甚至還不及浙江的一個縣級市寧波慈溪6000元／平方米的房價。在浙江一般縣城的房價都在3000元以上，而廣東去年前三季度的房價剔除廣州、深圳後，全省其餘地區平均價格為2300元／平方米。

    「廣深地區歷年來GDP增長位於全國前列，如此懸殊的落差極不合理。」郭說。報告分析，落差的背後其實是珠三角城市價值的落後。由於珠三角地區城市化進程太快，伴隨急劇工業化形成的城鄉一體化，沒有明顯的中心城區，城鎮沿公路兩旁延伸，形成了「拉鏈經濟」，造成經濟集聚度不高，中心城區輻射能力不強，再加上基礎設施建設、城市規劃、城市運營、社會治安、政府管理水平等難以跟上急劇發展的經濟速度，致使近幾年長三角城市競爭力超過珠三角。

    城市價值決定地產價值。由於上述原因，珠三角的房價一直被低估，投資市場不活躍，房價漸漸進入邊緣地帶。自1992年以來，珠三角房價一直未出現大的漲幅，1998年至2003年6年間，廣東省銷售商品房價格有4年為負增長，只有2000年和2001年略有增長，其兩大龍頭城市之一的廣州房價甚至在2002年、2003年分別出現大幅下跌，深圳2004年房價也僅比2003年上漲5.28％。

    如果中央政府未來一段時間不再出台一系列的宏觀調控政策，應該說珠三角的房價上升週期才剛開始。「但由於宏觀政策和上海房價下跌預期所帶來的多米諾骨牌效應，全國房地產都將下行，珠三角也不例外，只不過由於珠三角市場近年比較平穩，房價波動幅度不會太大。」

    並且，「如果珠三角房價因這一輪政策調整影響而出現滯漲，未來三年，珠三角將補上這四年應有的漲勢。」郭表示，從房地產成長規律來說，每年平均成長10％應該是正常的成長趨勢。但深圳2000－2004年房價年平均增長率只有2.53％，並沒有順著經濟發展而大幅上漲，遠遠低於正常水平，更遑論珠三角其它城市，這是不符合國際房地產增長規律的。基於此，考慮到宏觀政策面的影響，他認為珠三角將以5％－8％的增速發展。

    南系地產屯兵珠三角

    儘管在日前年報會上，王石仍聲稱看好上海房地產，但行動才能說明一切。據萬科年報顯示，今年其珠三角計劃開工面積100萬平方米，占集團整體比例的36％，長三角僅43萬平方米，為三大區域最低。