房利美 - 網路之家

每一次金融動盪都有得利者。風暴過後，強者更強。

　　這一次的得利者，可能會輪到以美國聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae，下稱「房利美」)和美國聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac，下稱「房地美」)為首的一些美國「政府發起企業」(Government Sponsored Enterprises，GSE)。

　　GSE的領袖們在最近突然意識到這樣一個問題：在過去幾年中，美國政界一直將龐大的資產作為美國金融系統的一個安全隱患，但現在卻成為美國房地產市場的「定海神針」甚至是「救星」。

　　作為對其混亂的會計報表的處罰，房利美去年5月被迫同意將其抵押貸款資產組合控制在不超過7270億美元的水平。這種抵押貸款資產組合的限額對於房利美來說非常不利，因為這將極大地影響其發展。今年6月，房利美的抵押貸款資產組合規模已經達到7220億美元。

　　不過，本輪次級貸款引發的信貸危機卻讓房利美看到了擺脫束縛的契機。房利美總裁Daniel Mudd上週五表示，房利美需要更多授權來「保護」美國房地產市場。Mudd在聲明中建議將他們的投資組合上限上調10%。「我們認為，這樣的行動……將可以緩解目前市場上的信貸危機，並且幫助市場恢復穩定。」

　　雖然這一要求並沒有得到美國監管層的正面回復，但輿論已經開始動搖。

　　美國總統布什上周表示，應該把GSE的改革放在調整他們投資幅度之前。雖然GSE的監管部門美國聯邦住房企業監督辦公室(OFHEO)表示，近期並不會考慮調整房利美的抵押貸款資產組合規模，但它也表示已經開始考慮建議。

　　正在競選美國總統的美國參議院銀行委員會主席Christopher Dodd開始站到房利美一邊。「總統先生在今天表示，他們在GSE改革完成之前不會考慮提高其投資規模。」Dodd上週五在一份聲明中表示，「可是，並沒有什麼原因要讓這種改革成為修改(GSE投資組合)上限的前提條件。」

　　除投資規模上限外，GSE還在尋找擺脫其他束縛。目前房利美和房地美只能購買單一價值在41.7萬美元或以下的房貸產品。Mudd表示，美國國會應該考慮到，目前超過41.7萬美元的貸款數量正在增加，而房地產市場的問題也可能從次級房貸市場向外擴散。

　　當然，將更多的GSE投資引入市場是否對房地產面臨的問題有幫助，還令人懷疑。因為，GSE入市購買房貸衍生產品並不能保證那些貸款買房的人按時還款，而這才是問題的源頭。如果GSE大舉投入品級不好的貸款產品，一旦大量違約情況出現，那將會是更為嚴重的危機。不過，流動性的進入倒是可以避免問題大規模地向其他行業擴張，這也是為什麼中央銀行會大量注資的用意。

　　即使是政策面沒有出現重大的變化，當前的房地產市場狀況也將令這些巨頭受益。

　　非GSE擔保的房地產抵押貸款已經開始被市場冷落。7月只有112億美元的此類貸款被出售，而6月時尚有416億美元，去年的月均數字更高達866億美元。

　　市場萎縮讓很多公司面臨困難。不久前，美國住房抵押貸款投資公司(American Home Mortgage Investment Corp.)宣佈破產，該公司很大一部分業務集中在Alt-A評級的信貸(這類信貸的申請者雖然有良好的信貸記錄但不願提供稅單或收入證明)。目前的市況讓該公司無法出售其信貸資產證券化產品。

　　房貸市場研究機構Wholesale Access Mortgage Research & Consulting的主席David Olson認為，三分之一的美國房地產貸款公司將因此而消失，大量公司的消失將為GSE打開更大的市場空間。目前，市場已經傳出房利美可能進行收購的消息。

　　當然，房利美也因購買了很多次級房貸衍生品而陷入次級信貸危機。不過，正是龐大的資產規模使其所受影響並不會很大。而且，房利美購買的AAA次級房貸產品大多集中在抵押支持債券(MBS)而非擔保債權憑證(CDO)。由於房利美擁有充足的流動性，這些產品完全可以被持有到期。

　　所以，對於以房利美為代表的GSE來說，本輪房地產市場調整對其而言蘊涵的機會可能更為重要。在市場表現方面，自7月13日開始調整至週一，標普500指數下跌了6.5%，而同期房利美的股價下跌了2.4%，房地美更是上揚了0.04%。與其他金融股相比，這兩大GSE的股價表現更是「超強」。

　　其實，不僅僅在房地產信貸市場，金融行業很多領域的大型機構都可能在危機過後變得更為強大。