东莞万科 - 网路之家

    深圳的别墅热势头刚起，以城市近郊为集中爆发点，城内与远郊再各表一支。但也是从
去年开始，深圳传统纸媒见深圳项目一时油水不够，开展玩起半小时、一小时生活圈概念，
风头直指东莞、惠洲、甚至广州地产。

    由于土地金贵，深圳即使掀起这一轮史无前例的别墅热，但是主角仍然是联排别墅、叠
加别墅等，独立别墅仍然物以稀为贵。特区内，天琴湾可谓目前唯一一个集独立别墅之大
成，但是单价已经直指6、7万元/平米以上，据估计每套至少5000万元以上行情；特区外，
观澜高尔夫别墅之翡翠湾，今年也将推出100多套独立小别墅，单价预计在3万元/平米以
上，总价600—1000万元之间。

    万科东海岸位于大梅沙，一、二期别墅类以联排别墅为主，三期则依地势推出了部分叠
加别墅。在东海岸比较丰富的产品类型中，别墅产品增值最快，公寓最弱，这是东海岸「摸
着石头过河」的得失之间。但从长远看，随着东部别墅类物业不断加强，公寓与小房类逐渐
减弱，所以该类物业仍然看好未来。据悉，东海岸四期将会有少量独立别墅，尽管仍以联排
别墅与（小）高层物业为主，东海岸的紧邻东部华侨城在区域内开发到一定程度后，也将会
陆续推出部分独立别墅。东海岸三期目前可售的别墅，已经只有两套左右，单价超过2万元/
平米。五月前后，三期最后一批单位小高层，户型只有约80平米的两房、约160平米的四房
即将面世。这种准中间产品，对于东海岸向常住型大型社区发展可谓「对症下药」。

    近年，万科也不断在东莞拿地，过去万科东莞项目基本上在本地消化。但是去年随着深
圳吹起「半小时、一小时生活圈」概念，东莞三正半山别墅等深圳市场份额逐渐扩大，并带
动项目价格不断上升的同时，万科东莞新开发项目已经有意瞄准老巢深圳市场。

    位于东莞大朗、距离莞深高速出口约十分钟车程的万科松山湖项目，位于松山湖高新技
术产业开发区，约8平方公里的松山湖畔，项目红线内就有松山湖多条水系伸进。项目占地
约50万平米，预计分二或三期开发，全部规划为别墅类产品。项目设计为西班牙古典风格，
与万科城别墅类建筑风情仿佛，因此曾经有东莞万科城之初命名，目前暂名是兰桥圣菲，与
万科上海兰桥圣菲同名，建筑风格也将可能比较接近。上海兰桥圣菲没有去过，但是仿其风
格的深圳万科城，其自然环境与东莞兰桥圣菲没有可比。

    深圳项目要卖给香港中高端客户，价格自然要提一筹，例如红树西岸。东莞项目要卖给
深圳中高端客户，价格野心自然也要膨胀起来，何况万科乎。位于东莞塘夏的三正半山别
墅，以前仅对东莞市场时，价格并不起眼，而今深圳客户开始进犯后，始显不俗。

    东莞万科兰桥圣菲自然条件远在塘夏三正半山别墅之上，前者距离深圳仅比后者多出十
几公里，以高速公路之时速，也仅多需十分钟左右。既然深圳人已经开始小心迈进一小时生
活圈，岂又在乎生活圈内多走十分钟？

    东莞万科兰桥圣菲吸引深圳人置业魅力何在？首先当然要排除常住的目的，笔者预计因
为观念不及至少二、三年内，深圳人不太会考虑在此常住，尽管时间距离从梅林关出口只是
30分钟左右。所以，深圳人如果选择了东莞万科兰桥圣菲，应该是度假与投资并重。

    在置业观念上，深圳人有的方面暂时还不及香港人，九十年代，香港人已经大量选择东
莞作为度假所在。香港人去东莞，中间还隔了个深圳；深圳人去东莞，中间只隔关外。为何
言道投资与度假并重呢？因为是东莞，毕竟出了深圳，在观念上可能感觉不会经常去度假
（实际距离、时间上完全允许），因此很看重投资潜力。万科在向深圳人推荐东莞兰桥圣菲
时，除了项目本身的优势、8平方公里松山湖的纯净天空外，对于松山湖高新技术产业开发
区的内容与前景也需要着重描述。因为这个大型开发区建设中和建成后，不仅将逐步提高该
开发区与周边的综合产业、文化与生活水平，也将会提供不断增长的品质居住需求，从而提
高项目的潜在投资价值。

    也有意思，当深圳别墅物业刚开始发力的时候，跨城别墅也接踪而来，与深圳别墅市场
有得一拼。