萬科東海岸 - 網路之家

    深圳的別墅熱勢頭剛起，以城市近郊為集中爆發點，城內與遠郊再各表一支。但也是從
去年開始，深圳傳統紙媒見深圳項目一時油水不夠，開展玩起半小時、一小時生活圈概念，
風頭直指東莞、惠洲、甚至廣州地產。

    由於土地金貴，深圳即使掀起這一輪史無前例的別墅熱，但是主角仍然是聯排別墅、疊
加別墅等，獨立別墅仍然物以稀為貴。特區內，天琴灣可謂目前唯一一個集獨立別墅之大
成，但是單價已經直指6、7萬元/平米以上，據估計每套至少5000萬元以上行情；特區外，
觀瀾高爾夫別墅之翡翠灣，今年也將推出100多套獨立小別墅，單價預計在3萬元/平米以
上，總價600—1000萬元之間。

    萬科東海岸位於大梅沙，一、二期別墅類以聯排別墅為主，三期則依地勢推出了部分疊
加別墅。在東海岸比較豐富的產品類型中，別墅產品增值最快，公寓最弱，這是東海岸「摸
著石頭過河」的得失之間。但從長遠看，隨著東部別墅類物業不斷加強，公寓與小房類逐漸
減弱，所以該類物業仍然看好未來。據悉，東海岸四期將會有少量獨立別墅，儘管仍以聯排
別墅與（小）高層物業為主，東海岸的緊鄰東部華僑城在區域內開發到一定程度後，也將會
陸續推出部分獨立別墅。東海岸三期目前可售的別墅，已經只有兩套左右，單價超過2萬元/
平米。五月前後，三期最後一批單位小高層，戶型只有約80平米的兩房、約160平米的四房
即將面世。這種准中間產品，對於東海岸向常住型大型社區發展可謂「對症下藥」。

    近年，萬科也不斷在東莞拿地，過去萬科東莞項目基本上在本地消化。但是去年隨著深
圳吹起「半小時、一小時生活圈」概念，東莞三正半山別墅等深圳市場份額逐漸擴大，並帶
動項目價格不斷上升的同時，萬科東莞新開發項目已經有意瞄準老巢深圳市場。

    位於東莞大朗、距離莞深高速出口約十分鐘車程的萬科松山湖項目，位於松山湖高新技
術產業開發區，約8平方公里的松山湖畔，項目紅線內就有松山湖多條水系伸進。項目佔地
約50萬平米，預計分二或三期開發，全部規劃為別墅類產品。項目設計為西班牙古典風格，
與萬科城別墅類建築風情彷彿，因此曾經有東莞萬科城之初命名，目前暫名是蘭橋聖菲，與
萬科上海蘭橋聖菲同名，建築風格也將可能比較接近。上海蘭橋聖菲沒有去過，但是仿其風
格的深圳萬科城，其自然環境與東莞蘭橋聖菲沒有可比。

    深圳項目要賣給香港中高端客戶，價格自然要提一籌，例如紅樹西岸。東莞項目要賣給
深圳中高端客戶，價格野心自然也要膨脹起來，何況萬科乎。位於東莞塘夏的三正半山別
墅，以前僅對東莞市場時，價格並不起眼，而今深圳客戶開始進犯後，始顯不俗。

    東莞萬科蘭橋聖菲自然條件遠在塘夏三正半山別墅之上，前者距離深圳僅比後者多出十
幾公里，以高速公路之時速，也僅多需十分鐘左右。既然深圳人已經開始小心邁進一小時生
活圈，豈又在乎生活圈內多走十分鐘？

    東莞萬科蘭橋聖菲吸引深圳人置業魅力何在？首先當然要排除常住的目的，筆者預計因
為觀念不及至少二、三年內，深圳人不太會考慮在此常住，儘管時間距離從梅林關出口只是
30分鐘左右。所以，深圳人如果選擇了東莞萬科蘭橋聖菲，應該是度假與投資並重。

    在置業觀念上，深圳人有的方面暫時還不及香港人，九十年代，香港人已經大量選擇東
莞作為度假所在。香港人去東莞，中間還隔了個深圳；深圳人去東莞，中間只隔關外。為何
言道投資與度假並重呢？因為是東莞，畢竟出了深圳，在觀念上可能感覺不會經常去度假
（實際距離、時間上完全允許），因此很看重投資潛力。萬科在向深圳人推薦東莞蘭橋聖菲
時，除了項目本身的優勢、8平方公里松山湖的純淨天空外，對於松山湖高新技術產業開發
區的內容與前景也需要著重描述。因為這個大型開發區建設中和建成後，不僅將逐步提高該
開發區與周邊的綜合產業、文化與生活水平，也將會提供不斷增長的品質居住需求，從而提
高項目的潛在投資價值。

    也有意思，當深圳別墅物業剛開始發力的時候，跨城別墅也接蹤而來，與深圳別墅市場
有得一拼。